親から相続した家や土地を「自分では住まないので売りたい」というご相談は少なくありません。相続した不動産は、ふつうの売却の前に「誰が相続するかを決める」「名義を相続人に移す」という手順が入ります。この記事では、相続した不動産を売るまでの流れを4つの段階に分けて解説します。売却そのものの流れは沖縄の不動産売却の流れ完全ガイドを、いくらくらいで売れそうかの目安は不動産売却の相場の調べ方をご覧ください。
①まず「誰が相続するか」を決める
相続した不動産を売るには、最初にその不動産を誰が引き継ぐのかを決める必要があります。遺言書があれば、基本的にはその内容に沿って進めます。遺言書がない場合は、相続人全員で話し合って分け方を決め（遺産分割協議）、その内容を書面にまとめるのが一般的です。
- 相続人が誰かは、亡くなった方の戸籍をたどって確認する
- 相続人の一人が引き継いで売る方法と、共有のまま全員で売る方法がある
- 共有のまま売る場合は、売却の手続きに相続人全員の同意と協力が要る
相続人が県外や海外に住んでいる場合は、書類のやり取りに時間がかかります。売ることが決まっていても、この段階で数か月かかることは珍しくありません。早めに話し合いを始めておくと、あとの手続きが楽になります。
②相続登記で名義を移してから売り出す
不動産を売るとき、買主へ名義を移せるのは登記簿上の所有者です。亡くなった方の名義のままでは売却の手続きを進められないため、先に相続登記をして、相続した方の名義に変えておく必要があります。
また、2024年4月1日から相続登記は義務になりました。不動産登記法では、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請しなければならず（第76条の2）、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります（第164条）。それより前に相続した不動産も対象です。売るかどうか迷っている段階でも、登記だけは先に済ませておくと安心です。登記の手続きは司法書士に依頼するのが一般的で、ご自身で法務局に申請することもできます。
③書類と家の状態を確認する
相続した不動産は、売主となる方がその家に住んでいなかったことが多く、建物の状態や書類の所在が分からないことがよくあります。査定を受ける前に、次のようなものを探しておきましょう。
- 権利証（登記済証）または登記識別情報、固定資産税の納税通知書
- 建物の図面や建築確認の書類、測量図や境界の資料
- 雨漏りや設備の故障、増改築の有無など、分かる範囲の建物の履歴
書類が見つからなくても売却できないわけではありませんが、分かっていることと分からないことを整理しておくと、査定や買主への説明がスムーズになります。沖縄は湿気や塩害で建物が傷みやすいので、しばらく空いていた家は、室内の換気や庭の手入れをしておくと印象が変わります。
④売却代金の分け方と税金を確認する
相続人が複数いる場合、不動産を売ってそのお金を分ける方法（換価分割）がよく使われます。誰がいくら受け取るかは、遺産分割協議の内容に沿って決めます。売却の前に、手取りの分け方まで相続人の間で確認しておくと、あとで行き違いが起きにくくなります。
不動産を売って利益が出た場合は、売った翌年に確定申告が必要になることがあります。相続した不動産の利益は、亡くなった方が買ったときの価格などをもとに計算するため、購入時の契約書が残っているかどうかで税額が変わることがあります。相続した空き家や、相続税を納めた場合に使える特例もありますが、要件が細かく決まっています。税金のことは、売り出す前に税理士や税務署へ相談しておきましょう。
まとめ|相続した不動産は「決める・名義を移す・確かめる」から
①遺言書や遺産分割協議で、誰が相続するかを決める ②相続登記で名義を移してから売り出す（相続登記は2024年4月から義務） ③書類と家の状態を確認しておく ④売却代金の分け方と税金を前もって確認する。相続した不動産の売却は、ふつうの売却より準備の段階が長くなりますが、順番に進めれば難しいものではありません。まずは「いま売るならいくらか」を知っておくと、相続人どうしの話し合いも進めやすくなります。レキオスハウジングは仲介・買取のどちらのご相談も承っており、査定は無料で、結果は根拠とあわせて書面でお渡ししています。今すぐ無料査定をたのむ(約1分)からどうぞ。
※この記事は一般的な情報をまとめたものです。手続きの進め方や期間は、相続人の状況や物件によって異なり、結果をお約束するものではありません。相続登記は司法書士や法務局、税金は税理士や税務署など、専門家・公的機関で最新の情報をご確認ください。条文は e-Gov法令検索（不動産登記法 第76条の2・第164条、2026年9月27日確認）によります。
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