キャッシュバックの魅力、その実態とは
ぷいぷい「100万円キャッシュバック！」って広告、めっちゃお得そう！
こんにちは、まこと社長です。
沖縄の不動産市場を日々追いかけつつ、ブログで情報発信しています。
私が実施している発信内容
- ブログの定期更新（沖縄不動産を中心に）
- Xでの継続発信
- 相談者さんとのやり取り（30代家族向けアドバイス）
上記のとおり。忙しい中でも、皆さんの住宅購入をサポートするために続けています。
そして、先日に下記のポストしました。
「建売住宅でキャッシュバックって本当にお得ですか？」と聞かれるけど、答えは簡単で「裏の仕組みを知らないと損するかも」です。
魅力的な広告に飛びつくと後悔するケースあり。しかし、正しい情報を知れば大丈夫。その方法は「広告の真実を事前にチェックする」ですよ—
[@lequioshousing]
沖縄で新築建売住宅を検討中の30代家族の方で、キャッシュバックの広告に心惹かれている方は、ぜひご覧ください。
キャッシュバックの本質は”手数料還元”。「無料」を選ぶのが賢明
まこと社長キャッシュバックは仲介手数料の還元です。最初から仲介手数料無料の会社をお選びください。
結論を申し上げます。
沖縄の新築建売住宅でよく見られる「キャッシュバック」は、ほぼ全て仲介手数料から捻出されています。
3000万円の住宅が2900万円になるような大幅な値引きではなく、購入時にかかる諸費用の一部を還元しているにすぎません。つまり、見た目ほどお得ではないのです。
その点、最初から「仲介手数料無料」を明確に掲げる会社を選べば、こうした回りくどいキャンペーンに惑わされることなく、100万円以上の節約が可能です。
家探ししている方は、住宅ローンを組み、お子様の教育費や将来の貯蓄を考える大切な時期。派手な広告に飛びつかず、キャッシュバックの仕組みを理解することで、賢い選択ができます。
諸費用の内訳と手数料の仕組み
住宅購入では、物件価格以外に「諸費用」が必ず発生します。
沖縄の新築建売の場合、3000万円の物件で諸費用は物件価格の7～10%、平均で約240万円程度かかります。
この諸費用は主に3つに分けられます。
- 手続き費用（登記費用、仲介手数料、印紙税、登録免許税など）
- 銀行関連費用（ローン事務手数料、ローン保証料）
- オプション工事費用（カーテンレール、エアコン、照明、外構工事など）
キャッシュバックの原資となるのは、1番目の手続き費用内の「仲介手数料」です。この仲介手数料は法律で上限が定められてます。
計算式は以下の通り。
物件価格×3% + 6万円 + 消費税10%
3000万円の物件では、90万円＋6万円＝96万円に消費税を加え、約105.6万円となります。多くの業者は、この手数料の一部をキャッシュバックとして還元しているだけ。つまり、最初から仲介手数料を請求しない会社を選べば、キャッシュバックという表現を経由せずとも同等の節約が可能です。
キャッシュバックは例えるなら、コンビニのポイント還元のような仕組みですが、住宅購入は数千万円の決断。軽い気持ちで飛びつくのは危険です。さらに、一部の業者はキャッシュバック額を大きく見せるため、諸費用を意図的に高く設定し、還元額を「100万円！」と強調するケースもあります。
こうした仕組みを理解することで、広告の表面に惑わされず、信頼できる業者を見極められます。
30代ご夫婦の失敗談と賢い選択
ぷいぷいキャッシュバックに釣られた夫婦、ガッカリだったよ！
具体的な事例で考えてみましょう。
Aさん夫婦の事例
新婚ご夫婦で、奥様とお子様と一緒に沖縄で新築建売をお探し。予算3000万円で、那覇市内の4LDK、庭付きの素敵な物件を見つけました。「100万円キャッシュバック！」の広告に惹かれ、すぐにモデルハウスへ。営業担当者から「今契約すればキャッシュバックが増額！」と後押しされ、勢いで仮契約を進めました。
しかし、諸費用の明細書が届くと275万円の請求。内訳は、仲介手数料が約105.6万円、ローン保証料が60万円、登記費用や税金が50万円、オプション工事（エアコンやカーテンレール）が60万円程度。
キャッシュバックの100万円は、仲介手数料から引かれたものにすぎず、戸建て価格3000万円は変わらず、総額もほぼ変わらない結果に。これが知り合いのAさん夫婦の実体験です。
Bさん夫婦の事例
一方、同じ新婚のBさん夫婦は、最初から「仲介手数料無料」を掲げる会社を選びました。
3000万円の物件で、手数料約105万円がゼロ、諸費用は約170万円で済みました。さらに、透明な見積もりでオプション工事も火災保険も必要最低限に抑え、総額で130万円以上節約。浮いた予算で、お子様のプレスクール費用や新居のインテリアを充実させ、笑顔で新生活をスタートできたそうです。
稀に建売業者売主様のキャンペーンで「家電プレゼント」といった特典もあります。仲介業者のサービスなのか、建売業者のキャンペーンなのかを事前に知る必要があります。
計算すると、3000万円物件の手数料無料で105万円節約、さらに諸費用を抑えれば50～100万円の追加節約も可能。沖縄は台風対策で窓や外構のコストが高く、土地価格も本土と異なるため、こうした節約は特に重要です。
ポータルサイトの裏事情
キャッシュバックの正体を解説
まこと社長ポータルサイトではハウスメーカー様の意向で「仲介手数料無料」や「半額」の表現が制限されています。しかしキャッシュバックは仲介手数料の還元です。
沖縄の主要ポータルサイト「うちなーらいふ」や「グーホーム」には、独特な事情があります。ハウスメーカー間の取り決めにより、「仲介手数料無料」という表現が制限されているのです。
法的には問題ありませんが、業界内の競争や利益相反を避けるためのルールによるもの。そのため、多くの業者が「キャッシュバック」という言葉を使って、仲介手数料の還元をアピールしています。
しかし、これは本質的に手数料の一部または全額を返しているだけ。私たちのような会社では、ポータルサイト経由でお問い合わせいただいたお客様に、初回のご相談でこの仕組みを丁寧にご説明します。
沖縄の不動産市場は、地元密着のポータルサイトが強い影響力を持つため、こうしたルールが目立ちます。
例えば、物件見出しで「キャッシュバック」と派手に書かれた物件が目につきやすい一方、仲介手数料無料の会社はハウスメーカー規制のため、「諸費用相談可」といった控えめな表現になりがち。この裏事情を知ることで、広告に惑わされず、本当に信頼できる会社を選べます。信頼できる業者は、こうした仕組みを隠さず、初めから正直にお話しします。
賢い選択で、ご家族の未来を守る
ぷいぷいキャッシュバックはトリックだよ。仲介手数料無料が本当のお得！
沖縄の新築建売でキャッシュバックに飛びつく前に、諸費用、特に仲介手数料をしっかり確認しましょう。
家探ししている方にとって、住宅購入はご家族の未来を築く大きな一歩。住宅ローンは20～30年続くため、100万円の差が教育費、家族旅行、老後の貯蓄に大きく影響します。派手な広告に急いで飛びつくと、Aさんご夫婦のように後悔するリスクが。
逆に、仲介手数料無料を明言する会社なら、無駄な遠回りなく節約でき、安心して新生活を始められます。私たちのような会社では、ポータルサイト経由でも「キャッシュバックは仲介手数料還元」と正直にお伝えし、お客様の予算や希望に応じたプランをご提案します。
キャッシュバックは魔法の言葉ではなく、単なる営業手法。
本当のお得は、透明な取引と信頼できるパートナーから生まれます。
沖縄でのマイホーム購入で、ご家族の笑顔を増やす第一歩を踏み出しましょう。
まこと社長ご相談はいつでもお待ちしております！
